Το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα – Μια βραδυφλεγής κρίση και οι ευρωπαϊκές λύσεις

Η εξασφάλιση αξιοπρεπούς και οικονομικά προσιτής στέγης έχει αναδειχθεί, τα τελευταία χρόνια, σε ένα από τα πλέον πιεστικά κοινωνικά ζητήματα στην Ελλάδα. Παρότι η χώρα μας δεν αντιμετώπιζε παραδοσιακά σοβαρό στεγαστικό πρόβλημα, οι ανατροπές της τελευταίας δεκαετίας —οικονομική κρίση, δημοσιονομικές πιέσεις, έκρηξη τουρισμού και βραχυχρόνιων μισθώσεων— διαμόρφωσαν ένα νέο τοπίο, όπου το «δικαίωμα στην κατοικία» απειλείται ανοιχτά.

Από ιδιοκτήτες, ενοικιαστές — και τελικά αποκλεισμένοι

Για δεκαετίες, η Ελλάδα κατείχε ένα από τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη. Το 2005, το 84,6% των πολιτών διέμενε σε ιδιόκτητη κατοικία. Μέχρι το 2023, αυτό το ποσοστό είχε υποχωρήσει στο 69,6%, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat — μια εντυπωσιακή πτώση 15 ποσοστιαίων μονάδων μέσα σε λιγότερο από δύο δεκαετίες. Η κάμψη αυτή αποτυπώνει όχι απλώς στατιστική μεταβολή, αλλά μια ριζική κοινωνική ανατροπή: το ελληνικό όνειρο της κατοχής ενός «δικού μας σπιτιού» μετατρέπεται σταδιακά σε προνόμιο των λίγων.

Παρά την υψηλή σημασία της ιδιόκτητης κατοικίας για τους Έλληνες, η χώρα βρίσκεται σήμερα στην 20η θέση μεταξύ 33 ευρωπαϊκών χωρών, χάνοντας ακόμα περισσότερες θέσεις την εποχή της πανδημίας, που ακολούθησε την οικονομική κρίση της δεκαετίας του 2010. Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν ότι στις ηλικίες μεταξύ 25 και 34 ετών, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης συρρικνώθηκε δραματικά, καθώς από 25% το 2005, σήμερα βρίσκεται μόλις στο 11%.

Ακόμα πιο ανησυχητικό το γεγονός ότι σε αυτές τις ηλικίες το 69 % μένει ακόμα με τους γονείς τους. Αιτία η αδυναμία που δηλώνουν όχι μόνο να αγοράσουν δικό τους ακίνητο, αλλά ακόμα και να ανταπεξέλθουν στο οικονομικό βάρος να πληρώσουν το ενοίκιο και να συντηρήσουν το δικό τους νοικοκυριό.

Η εκρηκτική άνοδος των ενοικίων είναι το πιο ορατό σύμπτωμα της κρίσης. Το φαινόμενο Airbnb απορρόφησε σημαντικό απόθεμα κατοικιών από τη μακροχρόνια μίσθωση, αυξάνοντας τις τιμές και εκτοπίζοντας τους μόνιμους κατοίκους από γειτονιές σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και νησιά. Σύμφωνα με μελέτη της Grant Thornton, η μέση τιμή σε Airbnb είναι από 200% έως 900% υψηλότερη από ένα μακροχρόνιο ενοίκιο.

Το πρόγραμμα «Golden Visa», που προσέλκυσε επενδυτές κυρίως από τρίτες χώρες, συνέβαλε επίσης στην αύξηση της ζήτησης για ακίνητα υψηλής αξίας — συχνά εις βάρος της εγχώριας πρόσβασης στη στέγη.

Ακόμα πιο προβληματικό είναι το γεγονός ότι χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κλειστές και αναξιοποίητες: είτε επειδή ανήκουν σε τράπεζες και funds, είτε λόγω κληρονομικών εκκρεμοτήτων. Την ίδια ώρα, οικογένειες δυσκολεύονται να βρουν στέγη, ενώ νέα ζευγάρια αναγκάζονται να μένουν με τους γονείς τους ή να αναβάλλουν τη δημιουργία οικογένειας.

Επίσης, η συντήρηση ενός ακινήτου έχει γίνει ακόμα πιο δαπανηρή, καθώς ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να συνυπολογίσει την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ, το αυξημένο κόστος για την αποκατάσταση των φθορών, τις ενεργειακές αναβαθμίσεις, την υποχρεωτική ασφάλιση, αλλά και τους υπόλοιπους φόρους.

Οι αριθμοί αποκαλύπτουν ότι πάνω από το 40 % του μισθού των νοικοκυριών διατίθεται για ενοίκιο. Μία από τις χειρότερες επιδόσεις στην ΕΕ.

Όλο αυτό το σκηνικό αποτυπώνεται στο γεγονός ότι σχεδόν το 50% των νοικοκυριών ζουν με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Το αντίστοιχο ποσοστό το 2012, στις αρχές των μνημονιακών χρόνων, ήταν στο 39%, γεγονός που αποδεικνύει ότι οι συνθήκες χειροτερεύουν με το πέρασμα των χρόνων.

Τι κάνουν άλλες χώρες: Ευρωπαϊκά παραδείγματα κοινωνικής κατοικίας

Σε αντίθεση με την ελληνική απουσία πολιτικής για τη στέγη, πολλές ευρωπαϊκές χώρες έχουν αναπτύξει δομημένες στρατηγικές παρέμβασης. Οι διαφορές δεν είναι μόνο ποσοτικές, αλλά και ποιοτικές.

Η Αυστρία, αποτελεί ευρωπαϊκό πρότυπο. Η Βιέννη συχνά αναφέρεται ως το υπόδειγμα επιτυχημένης στεγαστικής πολιτικής. Πάνω από το 60% των κατοίκων διαμένουν σε κοινωνικές ή συνεργατικές κατοικίες, με ενοίκια που παραμένουν σταθερά και προσιτά.

Στη Γερμανία, λειτουργεί εδώ και δεκαετίες ένα ισχυρό σύστημα κοινωνικής κατοικίας (Sozialwohnungen). Το κράτος επιδοτεί την κατασκευή κατοικιών για χαμηλόμισθους και επιβάλλει ανώτατα όρια ενοικίων, ενώ εφαρμόζονται μέτρα για την αποτροπή ραγδαίων αυξήσεων (Mietpreisbremse). Επιπλέον, οι δήμοι έχουν δικαίωμα να ασκούν προληπτικό έλεγχο σε μεγάλες πωλήσεις ακινήτων ώστε να αποτρέπεται η υπερσυγκέντρωση ιδιοκτησιών σε χέρια επενδυτών.

Στην Ολλανδία, οι “woningcorporaties” —μη κερδοσκοπικοί συνεταιρισμοί κατοικίας— διαχειρίζονται περίπου το ένα τρίτο του στεγαστικού αποθέματος, προσφέροντας κατοικίες με ελεγχόμενα ενοίκια σε ευάλωτα νοικοκυριά.

Η Ισπανία, η οποία υπέστη σφοδρή στεγαστική κρίση μετά το 2008, έχει αναστρέψει την πολιτική της και επενδύει πια σε προσιτή κατοικία.

Λύσεις και προτάσεις για μια νέα στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα είναι πολυπαραγοντική και απαιτεί συνδυασμό πολιτικών παρεμβάσεων. Ορισμένες ρεαλιστικές προτάσεις που μπορούν να εφαρμοστούν άμεσα ή έστω ορισμένες σταδιακά, είναι οι κάτωθι:

1. Ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας μέσω μετατροπής δημοσίων και ανενεργών κτιρίων.

2. Αξιοποίηση κλειστών ακινήτων με φορολογικά κίνητρα και δημιουργία μητρώου αδρανών ιδιοκτησιών.

3. Ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης με γεωγραφικά και αριθμητικά όρια.

4. Πρόσβαση των νέων σε ιδιόκτητη στέγη μέσω προγραμμάτων rent-to-buy και κρατικής εγγύησης δανείων.

5. Δημιουργία Εθνικής Αρχής Στέγασης για συντονισμό πολιτικών και εποπτεία της αγοράς. 

6. Η χορήγηση «Golden Visa», να αποσυνδεθεί από την αγορά ακινήτων και να δοθούν και άλλες επιλογές, όπως η επένδυση ποσού 1 εκατ. ευρώ τουλάχιστον σε Κρατικά Ομόλογα, σε συμμετοχές σε νεοφυείς επιχειρήσεις, στην αγορά μετοχών και εταιρικών ομολόγων στο Χρηματιστήριο Αθηνών.

7. Τα ακίνητα που ανήκουν σε Τράπεζες, funds και σε εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, εφόσον παραμένουν κλειστά για περισσότερο από 12 ή 24 μήνες, να πληρώνουν Ειδικό Τέλος με συντελεστή 2% με 3% επί της αντικειμενικής τους αξίας. Τα έσοδα από το Ειδικό Τέλος Κενών Κατοικιών να χρηματοδοτεί αποκλειστικά πολιτικές καταπολέμησης της στεγαστικής κρίσης.

8. Θα πρέπει να επανεξεταστεί ο ρόλος και η λειτουργία των funds που κατέχουν και διαχειρίζονται τα λεγόμενα «κόκκινα» δάνεια. Φαίνεται ότι αυτές οι εταιρείες λειτουργούν με τρόπο που επιδιώκει πρωτίστως τους πλειστηριασμούς και όχι την δίκαιη ρύθμιση των προβληματικών δανείων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα όχι μόνο να χάνουν τα ακίνητα τους συμπολίτες μας, αλλά πολλά ακίνητα να αγοράζονται από επενδυτές που είτε να τα κρατάνε κλειστά, είτε τα εκμεταλλεύονται με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, είτε διατίθενται στο πρόγραμμα Golden Viza. Η εποπτεία της Τράπεζας της Ελλάδος προς τα funds θα πρέπει να ενεργοποιηθεί και να είναι ιδιαιτέρως αυστηρή απέναντι σε δόλιες πρακτικές που αποσκοπούν στην υφαρπαγή περιουσιών.            

Κατοικία: δικαίωμα ή επένδυση;

Το πρόβλημα δεν είναι μόνο οικονομικό, αλλά βαθιά πολιτικό και κοινωνικό: θέλουμε μια κοινωνία που προστατεύει τους πολίτες ή μια αγορά που λειτουργεί αποκλειστικά με όρους απόδοσης; Η κατοικία πρέπει να αποκατασταθεί ως θεμελιώδες κοινωνικό δικαίωμα. Και αυτό δεν είναι απλώς υπόθεση πολιτικής βούλησης — είναι υπόθεση δικαιοσύνης. Η Κυβέρνηση θα πρέπει να συγκρουστεί με τα συμφέροντα που δεν επιθυμούν την επίλυση του προβλήματος, δυστυχώς δεν πιστεύουμε ότι έχει τέτοιο σκοπό. Για το Κίνημα μας είναι ξεκάθαρο ότι η κατοικία είναι κοινωνικό αγαθό, όπως ξεκάθαρες είναι και οι προτάσεις μας που βασίζονται στην διεθνή εμπειρία, θεωρούμε ότι μπορούν να βοηθήσουν την επίλυση του προβλήματος.  

Του Ανδρέα Βορύλλα, Βουλευτή Β2 Δυτικού Τομέα Αθηνών με τη ΝΙΚΗ