Η στεγαστική κρίση δεν λύνεται με επιδόματα – Χρειάζεται Εθνικό Σχέδιο Στέγασης

Του Ανδρέα Βορύλλα, Βουλευτή Β2 Δυτικού Τομέα Αθηνών με τη ΝΙΚΗ.

Η στεγαστική κρίση έχει πλέον εξελιχθεί σε μία από τις σοβαρότερες οικονομικές και κοινωνικές προκλήσεις που αντιμετωπίζει η χώρα. Δεν πρόκειται απλώς για το πρόβλημα ενός νέου ζευγαριού που δυσκολεύεται να νοικιάσει ή να αγοράσει κατοικία. Πρόκειται για μια εξέλιξη που επηρεάζει την παραγωγικότητα της οικονομίας, τη δημογραφική πορεία της χώρας, την κινητικότητα του εργατικού δυναμικού και τελικά τις ίδιες τις αναπτυξιακές προοπτικές της Ελλάδας.

Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι αυτή η διαπίστωση δεν προέρχεται πλέον μόνο από την αντιπολίτευση ή από φορείς της αγοράς. Η Τριμηνιαία Έκθεση του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή αφιερώνει για πρώτη φορά ειδική ενότητα στο στεγαστικό πρόβλημα, αναγνωρίζοντας ότι η έλλειψη προσιτής κατοικίας αποτελεί πλέον κρίσιμο οικονομικό ζήτημα και όχι αποκλειστικά κοινωνική πολιτική. Αντίστοιχα, η πρόσφατη μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου καταλήγει σε ανάλογα συμπεράσματα, επισημαίνοντας ότι το αυξημένο κόστος στέγασης υπονομεύει την κατανάλωση, περιορίζει την κινητικότητα των εργαζομένων και επηρεάζει αρνητικά ακόμη και τη δημογραφική εξέλιξη της χώρας.

Το πιο ενδιαφέρον εύρημα της Έκθεσης του Γραφείου Προϋπολογισμού είναι ότι η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει απλώς πρόβλημα έλλειψης κατοικιών. Αντίθετα, διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα οικιστικά αποθέματα στην Ευρώπη. Σύμφωνα με την Απογραφή Κατοικιών του 2021, περίπου 2,28 εκατομμύρια κατοικίες, δηλαδή το 34,5% του συνολικού αποθέματος, εμφανίζονται ως κενές. Παρά ταύτα, οι διαθέσιμες κατοικίες προς ενοικίαση μειώνονται, οι κατοικίες προς πώληση περιορίζονται ακόμη περισσότερο και οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται. Το συμπέρασμα είναι σαφές: το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα δεν οφείλεται μόνο στη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα, αλλά κυρίως στη χαμηλή αξιοποίηση του ήδη υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών.

Η ανάλυση του Γραφείου είναι ιδιαίτερα αποκαλυπτική. Νομικές και κληρονομικές εκκρεμότητες, πολεοδομικά προβλήματα, κακή κατάσταση πολλών ακινήτων, εποχική χρήση, αλλά και η συγκέντρωση σημαντικού αριθμού κατοικιών σε τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και μεγάλα επενδυτικά χαρτοφυλάκια περιορίζουν σημαντικά την πραγματική προσφορά κατοικιών. Το ίδιο το Γραφείο εκτιμά ότι η μειωμένη αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος συνέβαλε στην αύξηση των πραγματικών τιμών κατοικιών έως και 19,1% κατά την περίοδο 2018-2025, ενώ η σταδιακή επανένταξη των ανενεργών κατοικιών στην αγορά θα μπορούσε, σύμφωνα με το σχετικό υπόδειγμα, να οδηγήσει σε μείωση των πραγματικών τιμών κατά 15,5% έως 24,6%.

Ανάλογα συμπεράσματα προκύπτουν και από τη μελέτη του ΔΝΤ. Οι τιμές των κατοικιών και, τα τελευταία χρόνια, των ενοικίων αυξάνονται σημαντικά ταχύτερα από τα εισοδήματα, ενώ περίπου δύο στα πέντε ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στεγαστικές ανάγκες. Παράλληλα, η μελέτη επισημαίνει ότι το πρόβλημα επιτείνεται από το γερασμένο και ενεργειακά αναποτελεσματικό κτιριακό απόθεμα, από τα εμπόδια που δημιουργούν η πολυδιάσπαση της ιδιοκτησίας και οι εκκρεμότητες παλαιών «κόκκινων» δανείων, καθώς και από τις ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Το σημαντικότερο ίσως συμπέρασμα είναι ότι τόσο το Γραφείο Προϋπολογισμού όσο και το ΔΝΤ συγκλίνουν στην ίδια βασική διαπίστωση: η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος δεν μπορεί να βασίζεται αποκλειστικά στην επιδότηση της ζήτησης. Όταν αυξάνεται η αγοραστική δυνατότητα των πολιτών χωρίς να αυξάνεται αντίστοιχα η πραγματική προσφορά κατοικιών, η αγορά προσαρμόζεται με νέες αυξήσεις τιμών, απορροφώντας μεγάλο μέρος της δημόσιας ενίσχυσης. Με άλλα λόγια, τα επιδόματα και τα επιδοτούμενα δάνεια, όταν δεν συνοδεύονται από πολιτικές αύξησης της προσφοράς, κινδυνεύουν να ενισχύσουν τελικά τις τιμές αντί να τις συγκρατήσουν.

Η Ελλάδα χρειάζεται, επομένως, μια διαφορετική προσέγγιση. Χρειάζεται ένα Εθνικό Σχέδιο Στέγασης, το οποίο θα αντιμετωπίζει τις αιτίες του προβλήματος και όχι μόνο τα συμπτώματά του. Πρώτο βήμα πρέπει να είναι η δημιουργία μιας Εθνικής Αρχής Στέγασης, η οποία θα συντονίζει όλες τις σχετικές πολιτικές, θα παρακολουθεί συστηματικά την αγορά κατοικίας και θα αξιολογεί την αποτελεσματικότητα των παρεμβάσεων.

Παράλληλα, απαιτείται η επαναφορά στην αγορά των χιλιάδων κατοικιών που παραμένουν αναξιοποίητες. Αυτό προϋποθέτει επιτάχυνση της επίλυσης κληρονομικών, πολεοδομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, φορολογικά κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση, αλλά και αντικίνητρα για τη μακροχρόνια διακράτηση μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών από τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και μεγάλα επενδυτικά σχήματα, ώστε περισσότερα ακίνητα να επιστρέψουν στην πραγματική αγορά.

Εξίσου σημαντική είναι η στοχευμένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις περιοχές όπου καταγράφεται έντονη στεγαστική πίεση, καθώς και η ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας μέσω συνεργασίας του Δημοσίου, της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και του ιδιωτικού τομέα. Το ίδιο το Γραφείο Προϋπολογισμού αναδεικνύει αυτές τις κατευθύνσεις ως κρίσιμες παρεμβάσεις πολιτικής.

Κατά την άποψή μας, όμως, η χώρα οφείλει να προχωρήσει ακόμη πιο αποφασιστικά. Ένα μεγάλο μέρος του ελληνικού κτιριακού αποθέματος κατασκευάστηκε πριν από εξήντα και πλέον χρόνια. Πρόκειται για πολυκατοικίες ενεργειακά απαξιωμένες, χωρίς υπόγειους χώρους στάθμευσης, χωρίς σύγχρονους κοινόχρηστους χώρους και συχνά με σοβαρά στατικά προβλήματα. Η Ελλάδα χρειάζεται ένα εθνικό πρόγραμμα αστικής αναγέννησης, με κατεδάφιση και ανακατασκευή παλαιών πολυκατοικιών, υπέρβαση των σημερινών αδιεξόδων της συνιδιοκτησίας, φορολογικά κίνητρα και συμμετοχή της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και του ιδιωτικού τομέα. Ένα τέτοιο πρόγραμμα δεν θα δημιουργούσε μόνο δεκάδες χιλιάδες νέες κατοικίες· θα αναβάθμιζε το αστικό περιβάλλον, θα μείωνε την ενεργειακή κατανάλωση, θα ενίσχυε την οικοδομική δραστηριότητα και θα δημιουργούσε χιλιάδες νέες θέσεις εργασίας.

Το στεγαστικό δεν είναι πλέον μόνο κοινωνικό ζήτημα. Είναι αναπτυξιακή και δημογραφική πρόκληση. Όταν οι νέοι αδυνατούν να αποκτήσουν αξιοπρεπή κατοικία, αναβάλλουν τη δημιουργία οικογένειας και εγκαταλείπουν τη χώρα αναζητώντας καλύτερες προοπτικές. Η αντιμετώπιση της υπογεννητικότητας δεν μπορεί να περιοριστεί σε οικονομικά επιδόματα· προϋποθέτει αξιοπρεπή εργασία, σταθερό εισόδημα και κυρίως προσιτή στέγη.

Η Έκθεση του Γραφείου Προϋπολογισμού και η μελέτη του ΔΝΤ καταλήγουν, από διαφορετική αφετηρία, σε μία κοινή διαπίστωση: η Ελλάδα διαθέτει τις δυνατότητες να αντιμετωπίσει το στεγαστικό πρόβλημα, αρκεί να μετατοπίσει το κέντρο βάρους της πολιτικής από την επιδότηση της ζήτησης στην αύξηση της πραγματικής προσφοράς κατοικιών και στην καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος. Αυτή είναι η κατεύθυνση που οφείλει να ακολουθήσει η χώρα. Γιατί μια οικονομία μπορεί να παρουσιάζει θετικούς μακροοικονομικούς δείκτες, αλλά δεν μπορεί να θεωρείται πραγματικά επιτυχημένη όταν ολοένα και περισσότεροι νέοι αδυνατούν να αποκτήσουν το αυτονόητο: ένα αξιοπρεπές σπίτι για να χτίσουν τη ζωή και την οικογένειά τους.